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買房按揭貸款期限10年好還是30年好?客戶經理:很多人白送錢!

很多人奮斗上十幾年也無法全款買房,這時候首付一部分房款,用按揭貸款來支付大部分房款就成了多數人的選擇。通過銀行按揭貸款買房,好處是可以用未來的錢,提前享受生活,通過按揭貸款,可以讓自己早日擁有住房,早日住上屬于自己的房子。
2019-07-17 29

2019年上半年房地產行業回顧及2019年下半年房地產行業需求端、供給端發展預測

隨著房地產市場蓬勃發展,全國性地產開發商高速成長,精裝修開始步入發展期;2016年建筑業發展“十三五”規劃更是明確提出,到2020年新開工全裝修成品住宅面積要達30%,受此影響近年來各地區全裝修成品住宅普及率加速提升。
2019-07-16 17

中國產業地產政策環境分析

產業地產闖來了一片態勢良好的現狀,但目前似乎有很多產地園區卻止于腳下,無法再進一步?,F在,單就從行業內政策環境來分析,產業地產的發展方向到底是止步于此還是繼續向前。
2019-06-14 20
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2019-07

2018-2019年3月中國長三角一體化發展現狀、未來發展潛力分析及對房地產市場的影響分析

發布時間 : 2019-07--15 點擊量 : 11
  在2018年11月舉辦的進口博覽會上,習近平總書記首次提出將“支持長江三角洲區域一體化發展并上升為國家戰略”。2019年1月3日,上海市副市長許昆林、江蘇省副省長陳星鶯、浙江省副省長王文序、安徽省副省長楊光榮共同簽署了《長三角地區市場一體化建設合作備忘錄》。從定位及目標來看,2018年6月長三角地區領導座談會指出,上海要發揮龍頭帶動作用,蘇浙皖要各揚所長,長三角地區要建設成為“全球資源配置的亞太門戶”,2020年要基本形成世界級城市群框架,打造全球競爭力的世界級城市群。?長三角一體化近期政策表態??  就目前而言,長三角一體化發展距離世界級城市群有較大的差距,根據《長江三角洲城市群發展規劃》,上海全球城市功能相對較弱,落戶上海的世界500強企業總部僅為紐約10%,同時,長三角“三省一市”發展質量亟須提升,同世界主要城市群的對比來看,長三角“三省一市”面積、人口上高于其他世界級城市群,但2018年人均GDP水平為13991美元/人,地均GDP為894萬美元/平方公里,兩項指標均低于其他世界級城市群。?世界城市群區位對比?長三角三省一市與其他世界級城市群比較?  早在1982年,國務院就曾發布《國務院關于成立上海經濟區和山西能源基地規劃辦公室的通知》,提出建立上海經濟區,長三角區域發展已歷時36年有余,下面對其發展歷程做簡要梳理。我們對長三角一體化的發展歷程分為四個階段:第一階段:上海經濟區的起步階段(1982-1988)。1982年,由國家計委、經委、等11部委會同江浙滬三省,設立上海經濟區辦公室,以上海為中心,包括蘇州、無錫、常州、南通、杭州、嘉興、湖州、寧波等一共9個城市,并于1984年進一步擴大至江蘇、浙江、安徽、江西全省范圍。上海經濟區成立的主要目的在于協調經濟區內各地方及部門之間的關系,促進生產力發展。但由于諸多原因,1988年國務院發文撤銷上海經濟區辦公室,長三角地區合作發展的暫時中止。?長三角一體化發展歷程?  第二階段:長三角地區自發合作階段(1990-2005)。上海經濟區撤銷后,長三角地區各省市仍保持密切的經濟合作,1992年長江三角洲協作辦主任聯席會在自發倡議下成立,最初包括14個城市,1996年上升為市長峰會,2001年則進一步上升為由常務副?。ㄊ校╅L參加的“滬蘇浙經濟合作與發展座談會”。隨著會議制度的不斷升級,長三角地區在市場、資金、人才方面統籌高度不斷提高,區域經濟得到進一步的鞏固和發展。?  第三階段:長三角一體化制度建設時期(2005-2014)。2005年交通部、發改委發文,重提長三角地區軌道交通、公路、水路建設,再一次從國家層面對長三角地區規劃進行統籌安排。2008年國務院發文明確指出推動區域經濟一體化,提高長三角地區的服務業比重、三次產業協調發展。到2010年,《長三角地區區域規劃(2009-2015)》正式出臺,第一次從人口、產業布局、創新區域建設、基礎建設、生態環境、公共服務和體制改革等多個方面對長三角的協調發展進行全面規劃,成為國家層面對長三角一體化規劃建設的起點。?  第四階段:長三角一體化國家戰略時期(2014年至今)。2014年,“長江經濟帶”及“一帶一路”寫入當年政府工作報告,上升至國家戰略。2016年,發改委聯合住建部發布《長江三角洲城市群發展規劃(2016-2020)》,在2010年規劃文件的基礎上,對長三角地區的未來階段性發展進行調整和完善。2018年則是長三角一體化政策密集落地的一年,3月20日長三角區域合作辦公室在國務院的推動下成立,隨后人才一體化、警務一體化、教育一體化、醫療一體化等多方面合作政策密集落地。進入2019年,“將長三角區域一體化發展上升為國家戰略”正式寫入政府工作報告,同時要求編制實施發展規劃綱要。由于發展規劃綱要仍未正式落地,我們以2018年6月編制的《長三角地區一體化發展三年行動計劃(2018-2020年)》主要內容梳理長三角一體化發展方向?!度暧媱潯肺募赋?,短期目標要在2020年基本形成世界級城市群框架,文件覆蓋12個合作專題,重點推進“六個一批”。?長三角一體化三年計劃文件“六個一批”表述及內涵?  從內容來看,《三年計劃》文件主要從六個維度推進長三角一體化。其一是交通的互聯互通,在公路、軌道交通、機場、港口等方面實現互聯互通;其二是能源互濟互保,尤其推進新能源合作;其三是建設信息網絡,在2020年完成5G網絡部署;其四是強化創新驅動,如推進G60科創走廊建設,推動產業跨行政區合作等;其五是加強生態管理,如湖水的多地聯合治理、污染聯合監控等;其六是完善一體化的公共服務,如在司法、教育、醫療、養老、旅游等多方面一體化,同時對信用行為實現互聯互通。?長三角一體化短期發展方向?  值得一提的是,“六個一批”首條提到的是提升長三角基礎設施互聯互通水平,從當前規劃文件來看,長三角地區早在2005年就發布了城際軌道交通規劃,隨后江蘇、浙江均發布了都市圈乘積鐵路規劃文件,在南京都市圈、蘇錫常都市圈、杭州都市圈、寧波都市圈加快建設鐵路網。從交通部數據來看,2017年長三角三省一市鐵路客運量達到6.3億人,且逐年穩步上升,同時從長三角鐵路客運量占全國比重也在逐步提升。長三角地區杭州、無錫、合肥等重點城市軌道交通(地鐵等)在建規模同比上漲超過60%。此外,長三角一體化三年規劃文件中提到的17個“斷頭路”項目也正穩步推進,互聯互通建設有助于促進都市圈內人員的流動,從而帶動圈內經濟發展。?長三角都市圈軌道交通規劃文件?長三角一體化三年規劃中17個斷頭路項目穩步推進?  改革開放40年以來,中國經濟蓬勃發展,區域經濟大放異彩,在沿海形成了京津冀、長三角、珠三角三大城市群,與京廣鐵路和長江流域經濟帶沿線的城市群一起形成了中國區域經濟的“弓箭型”格局。長三角作為“箭頭”,在國家經濟格局中分量最重,發展潛力巨大。中央高瞻遠矚,陸續出臺《京津冀協同發展規劃綱要》(2015.3)、《粵港澳大灣區規劃綱要》(2019.2)等國家戰略規劃,加強區域經濟內部協作,提升區域經濟能級,將深化改革和對外開放在區域經濟發展中落地生根。長三角作為中國經濟的重要一極,其一體化戰略也將上升為國家戰略,為長三角的發展注入新的動力。?  為落實長三角一體化國家戰略,目前國家發改委正編制長三角一體化發展規劃綱要,從頂層設計描繪長三角發展藍圖。實際上,自2018年以來,上海、江蘇、浙江、安徽三省一市一體化發展不斷加速:2018年2月,三省一市聯合組建的長三角區域合作辦公室正式掛牌成立;7月,《長三角地區一體化發展三年行動計劃(2018-2020年)》正式印發,進一步明確了長三角一體化發展的任務書、時間表和路線圖;11月,中央提出將長三角一體化上升為國家戰略,各個領域的合作駛入快車道。2019年政府工作報告明確提出“將長三角區域一體化發展上升為國家戰略”。?中國區域經濟“弓箭型”格局?  從區域規劃來看,根據《長江三角洲城市群發展規劃》文件,長三角要構建“一核五圈四帶”的網絡化空間格局,其中一核指上海,五圈指南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都市圈以及寧波都市圈。而在“一核”的附近,根據《上海市城市總體規劃(2017-2035年)》,上海市要“統籌戰略協同區共同發展”,其中包括四大協同區:東部沿海戰略協同區、杭州灣北岸戰略協同區、長江口戰略協同區以及環淀山湖戰略協同區。?長三角城市群空間格局及上海地區戰略協調區圖?  在上海市四大協同區中,環淀山湖戰略協同區位置最為特殊,其地處上海、江蘇、浙江交界處,包括上海青浦、江蘇吳江、浙江嘉善等城市。3月6日,人大代表、上海市委書記李強在上海市代表團全體會議上表示,上海、江蘇、浙江交界處將設立長三角一體化示范區。從各地新聞報道來看,上海、浙江、江蘇三省領導均已實地調研,其中上海市委書記李強于18年11月19日訪問青浦區淀山湖,表示“盡快探索一體化發展的體制機制”,浙江省委書記19年2月13日前往嘉善調研,了解“長三角一體化發展示范區先行啟動區規劃建設工作”,2月21日江蘇省省長吳政隆到吳江調研,強調“搶抓長三角一體化發展上升為國家戰略重大機遇”。我們認為,青浦、吳江、嘉善區域作為“上海、江蘇、浙江交界處”,其試點方案對于長三角一體化的整體建設具備示范作用。?青浦、吳江、嘉善有關長三角一體化建設的新聞報道?青浦、吳江、嘉善一體化示意圖?  三地已落實《青浦、吳江、嘉善2019年一體化發展工作方案》,初步確定了今年推進一體化發展的51項重點工作。從產業建設方面來看,要推進上海股交長三角中心建設,推動科技創新券通用通兌及大型科學儀器開放共享。同時,華為青浦基地和人才公寓基地年內開工,促進亨通光電、京東方等華為核心供應企業共同打造萬億級信息產業集群。我們從土地的角度可以看到,華為、京東方以及亨通光電均已在這一區域完成前期拿地工作,此外,步步高參與投資建設大數據人工智能產業園,中新集團(蘇州高新參股公司)參與建設中新嘉善現代產業園項目。??《青浦、吳江、嘉善2019年一體化發展工作方案》重點內容?青浦、吳江、嘉善一體化產業基地土地出讓信息??  除打造萬億級信息產業集群,青浦、吳江、嘉善一體化方案還在旅游、信息平臺建設、醫療、教育、環保等方面提出一系列工作方案,我們認為青浦、吳江、嘉善一體化過程中,相關高新技術、制造業、污水處理等企業值得關注。?注冊地或業務布局在青浦、吳江、嘉善的部分上市企業一覽??  長三角三省一市(滬蘇浙皖)的地域面積35.9萬平方公里、常住人口2.2億,分別占全國的1/26和1/6,2017年經濟總量19.5萬億元,占到全國的近1/4,在京津冀、粵港澳和長三角三大區域中位居首位。三省一市四地經濟各有側重和特色,互補性較強,具體而言:上海是金融和航運中心,跨國公司總部所在地,江蘇集體經濟發達,浙江民營企業眾多,安徽發展速度較快。當然,和歐美、日本等發達國家的城市群相比,無論是在經濟總量還是在人均GDP或地均GDP上相對遜色,所以長三角城市群還有很大的發展潛力,長三角一體化將有利于提升長三角各個城市的發展。???2017年長三角、粵港澳和京津冀GDP總量對比(億元)?  參照京津冀、粵港澳大灣區的規劃和規模,長三角跨省市的規??赡芨?。長三角一體化區域范圍可能在《長江三角洲城市群發展規劃》(國家發改委,2016.6)的基礎上進行豐富完善。該規劃涵蓋的城市主要在上海市、江蘇省、浙江省、安徽省范圍內,由以上海為核心、聯系緊密的多個城市組成,主要分布于國家“兩橫三縱”城市化格局的優化開發和重點開發區域。規劃范圍包括:上海市,江蘇省的南京、無錫、常州、蘇州、南通、鹽城、揚州、鎮江、泰州,浙江省的杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、金華、舟山、臺州,安徽省的合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城等26市,國土面積21.2萬平方公里,2017年地區生產總值約17.61萬億元,總人口超1.5億人,分別約占全國的2.2%、18.5%、11.0%。?長三角城市群各城市規模等級?長三角城市群區位圖?長三角一體化:基建先行、地產受益    2018年6月審議通過了《長三角地區一體化發展三年行動計劃(2018-2020年)》和《長三角地區合作近期工作要點》,“三年行動計劃”明確提出:到2020年,長三角地區要基本形成世界級城市群框架,建成樞紐型、功能性、網絡化的基礎設施體系,基本形成創新引領的區域產業體系和協同創新體系,綠色美麗長三角建設取得重大進展,區域公共服務供給便利化程度明顯提升。三年行動計劃主要聚焦交通互聯互通、能源互濟互保、產業協同創新、信息網絡高速泛在、環境整治聯防聯控、公共服務普惠便利、市場開放有序等7個重點領域,并提出打造世界級產業集群和全國首位的新技術應用示范引領區、加快布局城際軌道交通、優化長三角機場群、5G協同布局先行試用等多項具體內容。?  共建互聯互通綜合交通體系、建設暢達便捷長三角是排在首位的內容。具體包括:1.加快軌道交通網假設,2.全面提升省級公路運輸能力,3.持續推進區域港航協同發展,4.協力打造長三角世界級機場
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